Objem investic do komerčních nemovitostí v ČR klesá, v rámci regionu je však Česko premiantem.
Celkový objem investic do českých komerčních nemovitostí činil ve 3. čtvrtletí letošního roku 190 mil. eur. Jednalo se o 48% mezičtvrtletní pokles.
Nejaktivnějšími kupujícími zůstávají i nadále čeští investoři, připadá na ně plných 80 % všech letošních transakcí v ČR. Výnosy z nejlepších českých nemovitostí činí 5,25 % pro kancelářské nemovitosti, 5 % pro průmyslové a logistické nemovitosti a 6 % pro nákupní centra. Při optimistickém pohledu se dá očekávat, že roční objem investic do konce roku dosáhne přibližně 1,3 mld. eur. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers.
„I když byl v uplynulém čtvrtletí zaznamenán podobný počet transakcí jako ve čtvrtletích předchozích, většina z nich byla do 10 milionů eur. Celkový objem měřený v kapitálové hodnotě má ovšem spíše klesající tendenci,“ upozorňuje Josef Stanko, senior analytik společnosti Colliers. Celkový objem investičního trhu od 1. do 3. čtvrtletí dosáhl přibližně 953 milionů eur, což je méně než ve stejném období v letech 2021 i 2022. Ve srovnání s rokem 2021 to představuje 21% pokles, ve srovnání s rokem 2022 pak 28% pokles. „Tyto výsledky nejsou žádným překvapením vzhledem k tomu, že objem investic v regionu střední a východní Evropy ve 3. čtvrtletí roku 2023 patřil k nejnižším v historii. Co však zaujme, je skutečnost, že pokles objemů ve většině ostatních zemí střední a východní Evropy byl o poznání silnější než v Česku, a sice na úrovni 65 % až 72 %. V komparativním vyjádření je na tom tedy zatím Česko ve vztahu k investiční aktivitě mnohem lépe,“ dodává Josef Stanko.
Čeští investoři nejaktivnější
Nejvýznamnější transakcí ve 3. čtvrtletí byl prodej budovy Via Una v Praze 1 Trinity Bank za přibližně 90 milionů eur. Jedná se o nedávno zrekonstruovanou historickou budovu v centru města, kterou bude banka využívat jako své nové sídlo. Mezi další významné transakce patřil velký retailový park v Trutnově a starší kancelářská budova Zirkon, která se nachází na oblíbeném kancelářském trhu v Karlíně v Praze 8.
Čeští investoři jsou i nadále nejaktivnějšími kupujícími. Připadá na ně 80 % všech transakcí v Česku a podíleli i na téměř třetině objemu investic ve výši 3,2 mld. eur v zemích střední a východní Evropy. Z geografického hlediska Česká republika rovněž zaujala 30% podíl kapitálu investovaného ve střední a východní Evropě.
Co můžeme očekávat od posledního čtvrtletí a od roku 2024?
V posledním čtvrtletí roku se běžně očekává zvýšená aktivita v oblasti investičních transakcí. Při optimistickém pohledu se dá očekávat, že roční objem investic do konce roku dosáhne přibližně 1,3 mld. eur. Pokud jde o výhled na příští rok, s ohledem na mírný hospodářský růst, přetrvávající inflační vlivy a jen malé vyhlídky na pokles úrokových sazeb očekáváme, že český realitní investiční trh čeká náročné období. „Mezinárodní institucionální kapitál zaujme k českému trhu spíše vyčkávací postoj, zatímco domácí investoři s tzv. suchým prachem budou pohodlněji nakupovat aktiva na svém mateřském trhu. Není třeba dodávat, že obě skupiny budou mít i nadále zájem zejména o transakce, které podle jejich názoru spravedlivě odrazily trend přecenění na trhu a které lze uzavřít s atraktivní návratností očištěnou o riziko,“ uzavírá Josef Stanko.
Okolí Prahy nabízí jedny z nejdražších skladů v celé Evropě
Vyšší nájemné v průmyslových nemovitostech, než v Praze mají pouze Helsinky, Mnichov, Oslo, Hamburk, Londýn a několik dalších měst ve Velké Británii a Irsku. Sklady v okolí Prahy nájemci pořizují mnohem dráže než v Paříži, Římě, Madridu, Budapešti nebo Varšavě. V případě české metropole jde konkrétně o 96 euro za metr čtverečný na rok, u nejdražšího Londýna 313 euro. Berlín je srovnatelný s Prahou, Varšava ve 3. čtvrtletí vykázala nejvyšší dosahované nájemné na úrovni 52 euro ročně. Výsledky vyplynuly ze společné analýzy české realitní a poradenské společnosti 108 Real Estate a BNP Paribas Real Estate.
Vysoká akcelerace nájemného ve skladových prostorách v Evropě byla zaznamenána především v roce 2021 (12,5 %) a vloni (11,9 %). Letošní rok vykazuje průměrný 6,1% nárůst nájemného, kdy jsou však patrné velké teritoriální rozdíly: zatímco sklady v Beneluxu, Paříži, Varšavě nebo Birminghamu si nájemci pronajímají o 10 a více procent než v roce 2022, Praha patří mezi logisticky významná města, kde nájemné stagnuje. „Potvrzuje to naše starší vyjádření, podle nichž trh narazil na svůj strop. Nákladová senzitivnost je patrná na celém trhu i v odvětvích, které nebyly zasažené poklesem poptávky. Navzdory celkové odolnosti a přitažlivosti Prahy pronajímatelé dosáhli maximální výše nájemného, jež jsou nájemci v tuto chvíli ochotni zaplatit. Už nyní navíc pozorujeme citelný propad poptávky po industriálních a logistických prostorech,“ konstatuje Matěj Indra, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí ve 108 Real Estate.
Nejvyšší dosahované nájemné v okolí české metropole neoslabil ani setrvalý pokles útraty v maloobchodu. A přestože ani místní kupní síla stále nedosahuje úrovně v západní Evropě, dokládá poptávka, že Praha je pro mnoho typů nájemců klíčovým prostorem pro celý středoevropský region. Dokončení dálniční sítě a zkvalitnění té železniční je proto nezbytnou podmínkou pro zachování konkurenceschopnosti v budoucnu. Jak ale podotýká studie 108 Real Estate a BNP Paribas Real Estate, růst nájemného není dán pouze vyšší poptávkou, jako spíše inflací a vyššími náklady developerů, stejně jako dražšího provozu. Předpověď nepředpokládá, že by se růst zastavil – i s ohledem na omezené možnosti nové výstavby, což se týká celého kontinentu.
Ani Česká republika zřejmě v nadcházejícím období nebude výjimkou. S 2,68 % neobsazeností včetně prostor ve stavu shell & core a 2,19 % bez těchto prostor se pohybuje pod aktuálním evropským průměrem (4 %). Zásadně více volných prostor, které by měly přímý vliv na průměrné požadované nájemné, nelze očekávat ani po dokončení 1,3 mil. m2 logistických a výrobních hal, které jsou v současnosti rozestavěné. „V době, kdy rostou ceny prakticky všeho, nemůžeme očekávat, že zrovna nájemné v průmyslových nemovitostech bude klesat,“ uzavírá Matej Indra.
Každoroční navyšování kapacit skladových prostor se nekoná
Druhá polovina roku patří v sektoru logistiky tradičně mezi nejaktivnější období a prodejci zboží před hlavní vánoční sezonou často navyšují skladové kapacity, aby pokryli násobně vyšší poptávku. Letos však situace může být trochu jiná. Logistické a e-commerce firmy výrazně expandovaly v minulých dvou letech a realitou tak spíše je, že naopak přibývá nájemců a koncových uživatelů, kteří dávají na trh volné kapacity pro krátkodobý podnájem. Poptávka v sektoru logistiky a e-commerce nebyla na předchozích úrovních udržitelná a letos očekáváme pokles zhruba o 40 %. „Aktuálně došlo na trhu průmyslových nemovitostí k poměrně silnému ochlazení. Poptávku dolů táhne zejména logistika, situaci alespoň zčásti zachraňuje poptávka spojená s výrobou, kde pokračuje trend tzv. nearshoringu, nejvíce pak v automobilovém průmyslu či výrobě navázanou na zelené technologie. Společnosti se více zaměřují na flexibilitu svých dodavatelských řetězců a na schopnost rychlé reakce na změny v zákaznické poptávce a dodávkách komponent. To vše se stává zásadním faktorem pro rozhodování o umístění průmyslových zařízení a skladů,“ říká Petr Narwa, Head of Transaction & Consulting Services v Prochazka & Partners.
Poptávka po průmyslových nemovitostech byla v minulých letech natolik vysoká, že se průmyslovým developerům vyplácelo zvyšovat podíl tzv. spekulativní výstavby. Kombinace snížené poptávky a vyššího poměru spekulativní výstavby kolem 40 % ale znamená, že se na trhu začíná objevovat větší množství hotových hal, které jsou stále k dispozici. To sice není ideální situace pro developery, je to však dobrá zpráva pro nájemce, kteří budou mít na výběr více variant a větší flexibilitu. Aktuálně se spekulativně buduje asi 600 tis. m2, velká část v dosud méně atraktivních lokalitách jako je Karlovarský a Ústecký kraj nebo Ostravsko. „Jakmile se objeví více volných ploch, jedná se o dobrou zprávu zejména pro nájemce komerčních nemovitostí, které zastupujeme. Roste totiž tlak na snižování nájemného, a to nejen nominálně, ale i efektivně, tedy po započítání zvyšujících se pobídek a slev od pronajímatelů. Na prémiové lokality kolem Prahy, Brna a Plzně, to zatím tak zásadní vliv mít nebude, u méně atraktivních lokalit, které se v poslední době svezly na vlně rostoucího nájemného, ale bude docházet k výraznějšímu poklesu cen,“ dodává Narwa.
Napsat komentář