Zvyšují se požadavky na technické standardy budov

Tomáš Míček: Sklady jsou prodejnami budoucnosti

P3 má za sebou úspěšný rok. Společnost za uplynulé období evidovala rekordní počet nových pronájmů i prodloužených smluv a dařilo se jí i v nové výstavbě na míru. O aktuální situaci na trhu, nových projektech a současných trendech na poli průmyslového developmentu jsme hovořili s Tomášem Míčkem, ředitelem společnosti P3 pro Českou republiku.

Jak hodnotíte minulý rok?

Jednoznačně jako velmi úspěšný. Díky rozsáhlé akvizici z října 2014 jsme výrazně upevnili pozici P3 jakožto vlastníka, developera a správce průmyslových nemovitostí s celoevropskou působností. Obzvláště pro náš lokální tým znamenala velkou výzvu, protože právě v České republice byla expanze P3 nejvýraznější – akvizice zde zahrnovala 627 000 m² pronajímatelné plochy v 58 budovách a přilehlé pozemky s možností výstavby dalších 120 000 m². Dnes mohu s potěšením říci, že se nám získané nemovitosti podařilo plně integrovat do našeho portfolia.

O tom, že jsme se vydali správnou cestou, svědčí i loňské výsledky. V roce 2015 jsme nově pronajali více než 96 000 m² našich budov, což v meziročním srovnání představuje více než stoprocentní nárůst, zároveň jsme renegociovali smlouvy na téměř 136 000 m². Tato rekordně vysoká čísla svědčí o mimořádné kvalitě našich průmyslových parků, prvotřídní úrovni služeb a skvělé diverzifikaci našeho portfolia, co se regionálního rozmístění týče. V průběhu roku jsme se také věnovali novým projektům na míru (tzv. BTS – Build-To-Suit) – v našich parcích jsme dokončili výstavbu více než 47 000 m² průmyslových ploch.

Jaké další projekty výstavby na míru jste zahájili?

V parku P3 Prague D8 jsme začali stavět další budovu pro VF Corporation, která vlastní prémiové lifestylové maloobchodní značky oblečení, jako jsou VANS, The North Face, Wrangler či Timberland. Po jejím dokončení zde celková plocha využívaná tímto klientem přesáhne 106 000 m², což přibližně odpovídá rozloze 16 fotbalových hřišť.

S dalším projektem finišujeme v královehradeckém regionu, kde stavíme novou halu pro společnost Damco Czech Republic, která je světovým lídrem v poskytování spedičních a logistických služeb a zároveň součástí celosvětové skupiny Maersk Group.

Významným milníkem bylo podepsání smlouvy se společností Exiteria, předním českým internetovým maloobchodem s nábytkem, který působí i na Slovensku a v Maďarsku. Díky této transakci jsme započali výstavbu nového parku při východním okraji Prahy v katastru obce Zeleneč, který ponese název P3 Prague D11. První budova parku bude mít rozlohu téměř 21 000 m², z čehož polovina (10 000 m²) je stavěna spekulativně. Na spekulativní bázi jsme ke konci minulého roku začali stavět také v Horních Počernicích. Výstavbou tří hal o výměře téměř 31 000 m² reflektujeme vysokou poptávku po prostorách v tomto oblíbeném průmyslovém areálu.

Developerům se tedy opět začíná vyplácet stavět spekulativně?

Ano, dá se říct, že obecně se nízká míra neobsazenosti spolu se zajímavými podmínkami financování výstavby promítá i do větší ochoty developerů stavět spekulativně. Vždy je dobré mít jistou část, zhruba 5–10 %, ploch k dispozici ať už pro stávající nájemce parku nebo pro nové zákazníky, kteří prostory akutně potřebují a nemohou nebo nechtějí na jejich výstavbu čekat. Poptávka po „áčkových“ budovách s možností okamžitého nastěhování stoupá spolu s enormním růstem některých společností, zejména potom v oblasti e-commerce.

Jaký vliv má e-commerce na průmyslové nemovitosti?

Rozmach e-commerce a transformace nákupního chování spotřebitelů s sebou přináší velké změny ve skladování, logistice a dokonce i samotné roli průmyslových parků. Ze skladů se stávají jakési „prodejny budoucnosti“, už to nejsou jen kamenné obchody, ve kterých se prodává. Řada našich klientů část svých prostor pro tyto účely využívá, protože elektronický obchod je vlastně o doručování ze skladu.

To vše přináší velké nároky na organizaci a řešení haly samotné. Ve skladu můžeme vidět výrazný podíl práce s vyšší přidanou hodnotou – už se nejedná o pouhé skladování a manipulaci se zbožím. Do celého procesu přibývají činnosti, jako je balení zásilek, kompletace, akční zboží, zpětný odběr a další servis. V důsledku toho jsou zde vyšší požadavky na pracovní sílu a tím i na zázemí pro zaměstnance a mnohdy i větší podíl administrativních ploch.

E-commerce dominuje na poli B2C byznysu. Jak vidíte jeho budoucnost ve spojitosti s průmyslovými parky?

Některé průmyslové parky se dnes B2C byznysu více a více otevírají. E-shopy zefektivňují svoje distribuční sítě a umisťují sklady blíže svým klientům, vznikají výdejny a showroomy, kde si lidé mohou zboží prohlédnout, vyzvednout, vyzkoušet či vrátit. Tyto areály se pak stávají téměř součástí města, protože jsou zpravidla velmi dobře napojené na městskou hromadnou dopravu. Příkladem může být náš největší park P3 Prague Horní Počernice. Svoje výdejní sklady zde má například Alza.cz nebo Mall.cz.

Stále častější pohyb koncových zákazníků s sebou přinesl také další služby – v PET Center například ke stávajícímu obchodu zavedli i non-stop veterinární kliniku, Alza.cz u nás poskytuje unikátní službu AlzaDrive, kde nabízí zákazníkům odběr zboží přímo do auta. Park v Horních Počernicích je ideální pro nájemce z oblasti retailu, proto jsme již zahájili výstavbu menších skladových jednotek s větším podílem kanceláří. Tento koncept dle našeho názoru v Praze prozatím chybí.